この記事を執筆した人 司法書士 長沼 仁海
令和８年４月１日から所有権の登記名義人の氏名もしくは名称又は住所に変更があった日から２年以内に変更の登記をすることが義務付けられました。（不動産登記法第７６条の５）（以下、住所等変更登記の義務化といいます。）
この義務は個人の方だけでなく、法人にも適用があります。
令和８年４月１日以前に氏名若しくは名称又は住所に変更があった方についても、変更登記の義務がありますので、施行日である令和８年４月１日から２年以内である、令和１０年３月末までに登記をする必要があります。
正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、５万円以下の過料の適用対象となります。
住所等変更登記の義務化に先立って、
令和６年４月１日から法人の法人識別事項の登記
令和７年４月２１日から個人の方の検索用情報申出制度
が開始しました。
法人識別事項とは、以下のことをいいます。
(1) 会社法人等番号を有する法人・・・会社法人等番号
(2) 会社法人等番号を有しない外国法人・・・設立準拠法国
(3) 会社法人等番号を有しない(2)以外の法人・・・設立根拠法
※ いずれも申出時点のものをいいます。
例えば、上記(1) 会社法人等番号を有する法人については、不動産を取得した際の登記申請において法人識別事項を申し出ると以下のように会社法人等番号が登記簿に記載されることとなります。
（例）
個人の方の申出する検索用情報とは以下の６つです。
(1) 氏名
(2) 氏名の振り仮名
(3) 住所
(4) 生年月日
(5) メールアドレス
(6) 国籍等（令和８年１０月５日以降に申出事項に追加されました。）
負担を軽減する制度 スマート変更登記とは
住所等変更登記の義務化にあわせて、法務省は、住所氏名変更登記の負担を軽減するため、令和８年４月１日から所有者が氏名や名称を変えたり、住所を移転したりした場合に法務局が職権で変更の登記をするという制度が始まりました。
その制度のことを、スマート変更登記といいます。
ただ、スマート変更登記は住所移転等がなされるとすぐに対応してくれるものではなく、２年に１回程度の照会が想定されています。
※令和８年度のスマート変更登記の対象者は、令和８年３月３１日までに法務局で検索用情報の登録が完了した方のようです。
個人の方については、法務局から、住所又は氏名に変更があった方に対して、住所又は氏名の変更の登記をすることについて、意思確認通知が届きます。
意思確認通知は、検索用情報の申出の際等にメールアドレスを法務局に提供した方にはそのアドレス宛ての電子メールで、メールアドレスを法務局に提供していない方には住基ネットへの照会の際に確認した最新の住所に書面で送付されるようです。
※令和８年度のスマート変更登記の対象となる方には、令和８年１２月中旬以降、順次、意思確認通知が送付される予定となっているようです。
その意思確認に対して了承する旨の回答をした方についてのみ、職権で変更登記がなされることとなります。
法人については、名称や住所の変更の登記がされると、その変更情報が商業・法人登記システムから不動産登記システムに提供され、その提供を受けると、順次、不動産登記簿上の住所等の変更がなされる予定のようです。（法人の場合、令和８年５月１５日から順次スマート変更登記が行われていくようです。）
法人の場合、令和６年３月３１日以前に、個人の方の場合、令和７年４月２０日以前に不動産を取得している場合には、不動産の登記申請の際に、検索用情報や法人識別事項の申出がなされていない可能性があります。
スマート変更登記の対象とする場合、個別で検索用情報や法人識別事項の申出をする必要があります。
不動産を複数所有する方や、将来的に住所移転等を予定している方については、申出をしておくことで、将来発生する手続き負担や登録免許税の負担を回避できる可能性が上がります。
DV等の問題がある方については、個別の検索用情報の申出をするかについては慎重に検討をすべきかと思います。
不動産をお持ちの方は、まずは登記記録上の住所氏名が現在の住所氏名と一致しているか確認しておきましょう。
住所等変更登記や法人識別事項申出・検索用情報申出を司法書士に依頼することもできます
住所等変更登記や法人識別事項申出・検索用情報申出の申出は「オンライン」または「書面」にて手続きを行うことができますが、司法書士にご依頼いただくことも可能です。
・忙しくて手続きをやることが難しい方
・不動産を複数所有しており、漏れなく手続きを行いたい方
・お手続きに不安がある方
については、ぜひお近くの司法書士までご相談ください。
【参考】
所有権の登記名義人による法人識別事項（会社法人等番号等）の申出について（法務省公式）
検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）（法務省公式）
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